Sur les cinq points qui empêchent d'ouvrir un restaurant, quatre se négocient. On trouve un arrangement, on paie, on attend, on plaide. L'extraction, non.
C'est le seul endroit du projet où une assemblée générale de copropriétaires peut dire non, et où ce non est définitif. Pas cher : impossible.
Ce que la règle demande vraiment
Les buées, graisses et odeurs d'une cuisine professionnelle doivent être évacuées au-dessus de la toiture. C'est le règlement sanitaire départemental qui le dit — un texte départemental, calqué sur un modèle national, et que votre préfecture publie.
Le mot qui compte est au-dessus. Pas « vers l'extérieur », pas « en façade », pas « dans la cour ». Un conduit qui débouche à hauteur d'homme dans une cour d'immeuble envoie vos odeurs de friture dans les fenêtres du premier étage, et vous n'aurez aucun argument à opposer au voisin qui s'en plaindra.
Pourquoi c'est l'assemblée générale qui décide
Un conduit d'extraction ne reste pas chez vous. Il traverse des planchers, des gaines, une façade, un toit — c'est-à-dire des parties communes. Or vous n'avez aucun droit d'y toucher seul.
Créer ou modifier ce conduit suppose donc une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, votée à une majorité renforcée. Et une assemblée générale n'est pas un guichet : c'est une réunion de gens qui habitent au-dessus de votre future cuisine et qui n'ont, eux, rien à y gagner.
Les motifs de refus sont d'ailleurs rarement de mauvaise foi. Un conduit prend de la place dans une gaine déjà occupée, abîme une façade classée, fait du bruit, se nettoie mal. Un copropriétaire raisonnable peut voter non pour de bonnes raisons.
Trois questions à poser avant de parler d'argent
1. Existe-t-il un conduit, et dessert-il mon lot ?
Ce sont deux questions, pas une. Un immeuble peut avoir un conduit qui appartient à un autre lot, ou qui a été affecté à un usage précis il y a trente ans. Le syndic le sait, ou peut le retrouver dans le règlement de copropriété et les plans.
2. Est-il dimensionné pour ma cuisine ?
Un conduit conçu pour une boulangerie n'est pas un conduit pour une rôtisserie. Le débit dépend de ce que vous cuisinez et de la puissance installée. C'est un bureau d'études fluides ou un cuisiniste qui répond, pas un agent immobilier — et la réponse tient en une visite.
3. Est-il en état ?
Un conduit à l'arrêt depuis cinq ans peut être encrassé, percé, ou non conforme aux règles actuelles. Remettre en service coûte moins cher que créer, mais ce n'est pas gratuit.
Ce qu'il faut écrire dans le compromis
La question de l'extraction se règle par une condition suspensive. C'est une ligne dans un acte, elle ne coûte rien, et elle vous rend votre argent si la réponse est non.
Formulée simplement : la vente ou la prise à bail ne devient définitive que si l'assemblée générale autorise les travaux d'extraction, ou si un diagnostic confirme que le conduit existant convient à l'activité projetée.
Un vendeur de bonne foi l'acceptera. Un vendeur qui la refuse vous apprend quelque chose, et c'est déjà utile.
Le calendrier, qui est le vrai piège
Une assemblée générale ordinaire se tient une fois par an. Une assemblée extraordinaire se convoque, mais elle se paie et elle prend du temps.
Autrement dit : si votre projet suppose un vote, votre date d'ouverture ne dépend plus de vous. Elle dépend de la date à laquelle le syndic convoquera les copropriétaires, et de ce qu'ils décideront ce jour-là.
C'est la raison pour laquelle cette question passe avant toutes les autres. Pas parce qu'elle est la plus compliquée — parce qu'elle est la seule dont la réponse peut être définitivement non.